LIBOR, garai batean finantza-merkatuetako kopururik garrantzitsuena, historiatik desagertuko da 2023ko ekainetik aurrera eta ez da erabiliko maileguak tasatzeko.

2022tik aurrera, hipoteka-emaile askoren tasa doigarriko maileguak indize bati lotuta daude: SOFR.

Nola eragiten die SOFR-k maileguen tasa flotagarriei?Zergatik erabili behar da SOFR LIBORren ordez?

Artikulu honetan azalduko dugu zer den zehazki SOFR eta zeintzuk diren interes-tasa erregulagarriak kalkulatzeko kezka-gune nagusiak.

 

Tasa Egokigarriko Hipoteka Maileguak (ARM)

Gaur egungo interes-tasa altuak kontuan hartuta, jende askok tasa doigarriko maileguak aukeratzen ditu, ARM (Tasa Egokigarriko Hipoteka) izenez ere ezagutzen direnak.

"Egokigarria" terminoak esan nahi du interes-tasa aldatzen dela mailegua itzultzen den urteetan zehar: interes-tasa finko bat adosten da lehen urteetarako, eta gainerako urteetako interes-tasa aldizkako aldiz (normalean sei hilean behin) berregokitzen da. edo urtebete).

Esate baterako, 5/1 ARM batek esan nahi du interes-tasa amortizazioaren lehen 5 urteetan finkatzen dela eta handik urtero aldatzen dela.

Fase flotagarrian, ordea, interes-tasaren doikuntza ere mugatuta dago (mugiluak), adibidez, 5/1 ARM normalean hiru zifrako 2/1/5 zenbakiarekin jarraitzen du.

·2ak interes-doikuntzarako hasierako mugari egiten dio erreferentzia (hasierako doikuntza-muga).Lehen 5 urteetako hasierako interes-tasa % 6 bada, seigarren urteko muga ezin da % 6 + % 2 = % 8 baino handiagoa izan.

·1ak interes-tasaren doikuntza bakoitzerako mugari egiten dio erreferentzia, lehenengoari izan ezik (geroko doikuntzetarako muga), hau da, 7. urtean hasitako interes-tasaren doikuntza bakoitzeko gehienez % 1ekoa.

·5ak maileguaren epe osoan zehar interes-tasaren doikuntzaren goiko mugari egiten dio erreferentzia (bizitzarako doikuntza muga), hau da, interes-tasa ezingo da % 6 + % 5 = % 11 baino handiagoa izan 30 urtez.

ARMaren kalkuluak korapilatsuak direnez, ARMak ezagutzen ez dituzten maileguak maiz zulo batean erortzen dira!Horregatik, oso garrantzitsua da mailegu-hartzaileek interes-tasa aldakorra nola kalkulatu ulertzea.

 

Zein da tasa flotagarria kalkulatzerakoan SOFR kezkagarri nagusiak?

5/1 ARM baterako, lehenengo 5 urteetako interes-tasa finkoa hasierako tasa deitzen da, eta 6. urtean hasten den interes-tasa guztiz indexatutako interes-tasa da, indizea + marjina kalkulatzen dena, non marjina den. finkoa eta indizea, oro har, 30 eguneko batez besteko SOFRa da.

%3ko marjina eta egungo 30 eguneko batez besteko SOFRa %4,06koa da, 6. urteko interes-tasa %7,06koa izango litzateke.

Zer da zehazki SOFR indize hau?Has gaitezen tasa doigarrien maileguak nola sortzen diren ikusten.

1960ko hamarkadan Londresen, inflazioa gora egiten ari zenean, ez zegoen bankurik prest epe luzerako maileguak egiteko tasa finkoetan, inflazioaren gorakadaren erdian zeudelako eta interes-tasek gora egiteko arrisku nabarmena zutelako.

Arazo hori konpontzeko, bankuek tasa erregulagarriko maileguak (ARM) sortu zituzten.

Berrezartze-data bakoitzean, sindikatuetako kide indibidualek beren zorpetze-kostuak batzen dituzte berrezarpen-tasaren erreferentzia gisa, kobratutako interes-tasa egokituz, funtsen kostua islatzeko.

Eta berrezarri tasa honen erreferentzia LIBOR (London Interbank Offered Rate) da, askotan entzuten duzuna - interes-tasa doigarriak kalkulatzerakoan iraganean behin eta berriz erreferentzia izan den indizea.

2008ra arte, finantza-krisiaren garaian, banku batzuek errezeloa zuten mailegu-tasa handiagoak kotizatzea beren finantzaketa krisia estaltzeko.

Honek LIBORren ahulgune nagusiak agerian utzi zituen: LIBOR oso kritikatua izan zen transakzio-oinarri errealik ez izateagatik eta erraz manipulatua izateagatik.Harrezkero, bankuen arteko mailegu-eskaria asko jaitsi da.

LIBOR desagertzeko arriskuari erantzunez, Erreserba Federalak 2014an Erreferentzia Tasa Alternatiboen Batzordea (ARRC) sortu zuen, LIBOR ordezkatzeko erreferentzia tasa berri bat aurkitzeko.

Hiru urteko lanaren ondoren, ARRCk ofizialki Secured Overnight Finantziazio Tasa (SOFR) hautatu zuen ordezko tasa gisa 2017ko ekainean.

SOFR Ogasunak bermatutako repo-merkatuan gaueko tasan oinarritzen denez, ez dago ia kreditu-arriskurik;eta transakzio prezioa erabiliz kalkulatzen da, manipulazioa zailduz;gainera, SOFR diru-merkatuan gehien negoziatzen den mota da, finantzaketa-merkatuko interes-tasen maila hobekien isla dezakeena.

Hori dela eta, 2022tik aurrera, SOFR estandar gisa erabiliko da tasa mugikorreko mailegu gehienen prezioa egiteko.

 

Zeintzuk dira tasa erregulagarriko hipoteka-maileguaren abantailak?

Erreserba Federala tasa igoera-ziklo batean dago eta 30 urteko hipoteka-tasa finkoak maila altuetan daude.

Hala ere, inflazioa nabarmen jaisten bada, Erreserba Federalak interes-tasak murrizteko ziklo batean sartuko dira eta hipoteka-tasak maila normaletara itzuliko dira.

Etorkizunean merkatuko interes-tasak murrizten badira, mailegu-hartzaileek amortizazio-kostuak modu eraginkorrean murrizten dituzte eta interes-tasa baxuagoez aprobetxa ditzakete birfinantzatu beharrik gabe, tasa doigarriko mailegu bat aukeratuz.

Gainera, tasa doigarriko maileguek normalean interes-tasa baxuagoak izan ohi dituzte konpromiso-aldian epe finkoko beste mailegu batzuek baino eta aldez aurretiko ordainketa nahiko baxuagoak izan ohi dituzte.

Beraz, egungo egoeran, tasa aldakorreko mailegu bat aukera ona izango litzateke.