Nola erabiltzen duten CES maileguek DSCR inbertsio-ondasunen finantzaketa egiteko

Higiezinen inbertitzaileentzat, Bigarren Mailegu Itxiak (CES) modu berezia eskaintzen du jabeak okupatzen ez dituen higiezinak finantzatzeko, diru-sarrera pertsonalen menpe egon gabe. Zor Zerbitzuaren Estaldura Ratioa erabiliz (DSCR) baldintzak betetzeko, higiezinen diru-sarreretan oinarritutako mailegu hauek alokairuaren diru-fluxuan oinarritzen dira, eta horrek aproposak bihurtzen ditu zorroak handitzeko. Azter dezagun nola funtzionatzen duten CES maileguek diru-fluxuan oinarritutako maileguetarako eta zergatik diren iraultzaileak.

CES mailegua bigarren hipoteka bat da, epe finkokoa, eta ez du aparteko zorrak onartzen, askotan mailegu nagusi batekin batera erabiltzen dena jabeak okupatzen ez dituen maileguetarako. Bigarren hipoteka tradizionalen aldean, zeinek diru-sarreren frogagiria behar izan dezaketen, inbertsio-ondasunen Bigarren Mailegu Itxi batek DSCR erabiltzen du baldintzak ebaluatzeko. Zor Zerbitzuaren Estaldura Ratioak etxebizitza baten urteko alokairu-sarrerak bere zor-betebeharren aurka neurtzen ditu, lehenengo eta bigarren hipoteka-ordainketak barne (printzipala, interesak, zergak, asegurua eta HOA tasak). 1,0 edo handiagoa den DSCR batek adierazten du etxebizitzaren diru-sarrerek bere zorrak estaltzen dituztela, eta mailegu-emaileek normalean 1,25 nahiago dute diru-fluxuan oinarritutako maileguetarako.

Diru-sarrera pertsonalik gabeko egiaztapen-metodo honek abantaila handia du. Inbertitzaileek ez dute W-2rik edo zerga-aitorpenik behar; horren ordez, mailegu-emaileek etxebizitzaren alokairu-potentziala ebaluatzen dute, eta horrek CES maileguak eskuragarri bihurtzen ditu finantza konplexuak dituztenentzat. Atzerriko herritarrentzat ere eskuragarri daude, eta horrek nazioarteko inbertitzaileei AEBetako higiezinetan sartzea ahalbidetzen die tokiko diru-sarreren erregistrorik gabe. Adibidez, atzerriko herritar batek CES mailegu bat lor dezake alokairuko etxebizitza batean, hilean 4.000 dolar sortzen dituena, 1,3ko DSCR batekin, diru-sarrera pertsonalen oztopoak saihestuz.

Piggyback egiturek malgutasuna hobetzen dute. Bigarren Mailegu Itxi batek hasierako ordainketak edo berritzeak estali ditzake, lehen hipoteka batekin batera hasierako kostuak murrizteko. Imajinatu inbertitzaile bat 500.000 dolarreko alokairuko etxebizitza bat helburu duela: lehen hipoteka batek % 75 estaltzen du (375.000 dolar), eta CES mailegu batek gainerako % 20a (100.000 dolar) finantzatzen du, % 5eko eskudirua bakarrik utziz hasierako ordainketarekin. Hau pErreserbas likidezia inbertsio gehiago egiteko.

Hala ere, DSCR oinarritutako CES maileguek oharpenak dituzte. Bigarren hipoteken interes-tasak askotan altuagoak dira, eta mailegu-balio konbinatuaren (CLTV) ratioak % 75-85era iritsi daitezke. Hutsik dauden etxebizitzek edo merkatuaren aldaketek ere eragina izan dezakete higiezinen errentetan oinarritutako maileguetan, beraz, inbertitzaileek alokairu-eskaria sendoa ziurtatu behar dute. Faktore horiek gorabehera, jabeak okupatzen ez dituen maileguek, CES maileguek adibidez, zorroaren hazkuntzarako aukera paregabeak eskaintzen dituzte, batez ere diru-sarreren egiaztapenik ez dagoenean eta atzerriko herritarren aukerekin irisgarritasuna bultzatzen denean.