Zergatik aukeratu DSCRk kalifikatutako CES mailegu bat jabeak okupatzen ez dituen etxebizitzetarako?

Jabeak okupatzen ez dituen maileguak bilatzen dituzten higiezinen inbertitzaileek tresna indartsua dute Bigarren Mailegu Itxia (CES) maileguan, batez ere Zor Zerbitzuaren Estaldura Ratioa erabiliz kalifikatzen direnean (DSCR). Higiezinen diru-sarreretan oinarritutako mailegu hauek alokairu-sarrerak lehenesten dituzte finantza pertsonalen gainetik, malgutasuna eskainiz diruzaintzako fluxuan oinarritutako maileguetarako. Hona hemen zergatik diren CES maileguak aukera nagusia inbertsio-higiezinetarako eta nola funtzionatzen duten.

CES mailegua bigarren hipoteka bat da, epe finko batekin, jabeak okupatzen ez dituen etxebizitzak finantzatzeko aproposa, aurrezki pertsonalak hustu gabe. DSCR erabiliz, mailegu-emaileek etxebizitzaren alokairu-sarrerak ebaluatzen dituzte zor osoaren aurka, bi hipotekak barne. Zorraren Zerbitzuaren Estaldura Ratioak urteko alokairu gordinak zorraren betebeharrekin (printzipala, interesak, zergak eta asegurua) zatitzen ditu. 1,2ko DSCR batek, adibidez, esan nahi du etxebizitzak behar baino % 20 diru-sarrera gehiago sortzen dituela, eta horrek mailegu-emaileei lasaitasuna ematen die diru-fluxuan oinarritutako maileguen alde.

Diru-sarrera pertsonalik ez egiaztatzeko funtzioa nabarmentzekoa da. Autonomoa izan edo kenkari anitz izan, CES maileguek ez dute soldata-agiririk edo zerga-aitorpenik behar. Jabetza-errentan oinarritutako mailegu-egitura honek merkatuko alokairuak edo errentamendu-kontratuak ebaluatzen ditu, onarpena erraztuz. Gainera, CES maileguak atzerritarrentzat ere eskuragarri daude, nazioarteko inbertitzaileentzat AEBetako alokairuak finantzatzeko aukera emanez. Hilean 6.000 dolarreko etekina duen hirukoitza duen atzerritar batek Bigarren Mailegu Itxi bat jasotzeko eskubidea izan dezake DSCR sendoarekin, AEBetako diru-sarrerarik behar izan gabe.

Piggyback aukerekin, CES maileguak are erakargarriagoak dira. Inbertitzaileek Bigarren Mailegu Itxia lehen hipoteka batekin konbina dezakete jabetza baten balioaren % 85 arte estaltzeko, hasierako ordainketak minimizatuz. 400.000 $-ko inbertsio-jabetza baten kasuan, lehen mailegu batek 300.000 $ estali ditzake, eta CES mailegu batek 80.000 $ finantzatzen dituen bitartean, 20.000 $ bakarrik utziz poltsikotik kanpo. Hau...Erreserbas kapitala berritze lanetarako edo erosketa berrietarako.

DSCR oinarritutako CES maileguek abantailak eskaintzen dituzten arren, lehen hipotekek baino interes-tasa altuagoak dituzte, eta mailegu-emaileek CLTV mugatu dezakete arriskua kudeatzeko. Inbertitzaileek jabeak okupatzen ez dituen maileguen errendimendu sendoa mantendu behar dute, hutsik dauden etxebizitzek DSCR murriztu baitezakete. Eskari handiko alokairuak hautatzeak hori arintzen du, diru-fluxuan oinarritutako maileguen arrakasta bermatuz. Diru-sarreren egiaztapenik eta atzerriko herritarren sarbidea eskuragarri ez dutenez, Bigarren Mailegu Itxiek inbertitzaileei estrategikoki hazteko aukera ematen diete.